Le droit du bail commercial est une matière complexe, fondamentale pour toute entreprise locataire ou propriétaire bailleur de locaux professionnels.
Qu’il s’agisse de la signature d’un nouveau bail commercial, de sa gestion quotidienne ou des contentieux qui peuvent en découler, une connaissance approfondie du droit du bail commercial est indispensable pour protéger vos intérêts.
Le cabinet de Maître Zelda GRIMAUD met son expertise au service de l’accompagnement et de la défense de ses clients, en vous offrant des conseils stratégiques adaptés.
Le droit du bail commercial encadre l’ensemble des relations entre bailleurs et preneurs, garantissant une certaine stabilité pour l’exploitation d’un fonds de commerce tout en ménageant les droits du propriétaire. La maîtrise de ce domaine juridique est essentielle pour anticiper les difficultés et y apporter des solutions efficaces, qu’elles soient amiables ou contentieuses.
Un bail est un contrat engageant les deux parties à respecter un ensemble d’obligations strictes.
Pour le locataire, l’obligation primordiale est le paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Au-delà, le preneur doit user des lieux loués en bon père de famille, respecter la destination prévue au bail, entretenir les locaux et, plus généralement, se conformer à toutes les clauses du contrat.
Le bailleur, de son côté, est tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux loués. Cela implique notamment de garantir le locataire contre les troubles de fait et de droit, de délivrer des locaux en bon état de réparation, et d’effectuer les grosses réparations définies par la loi.
Le respect mutuel de ces obligations est la clé d’une relation locative saine et pérenne. Toute défaillance peut potentiellement engager des procédures complexes encadrées par le droit du bail commercial, d’où l’importance d’un conseil juridique avisé.
L’une des situations les plus délicates en matière de bail commercial concerne les loyers impayés et les dettes locatives. Que vous soyez bailleur confronté à un locataire défaillant ou locataire rencontrant des difficultés passagères, notre cabinet intervient pour défendre vos intérêts. Pour le propriétaire, la procédure de recouvrement des loyers impayés peut être initiée dès le premier incident de paiement. Elle débute généralement par une mise en demeure, souvent suivie d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial.
En cas de non-paiement persistant, il est possible de saisir le juge des référés pour obtenir un titre exécutoire et engager les voies d’exécution forcée. L’expertise du cabinet de Maître Zelda GRIMAUD vous assure un accompagnement rigoureux à chaque étape de cette procédure, maximisant vos chances de succès dans le recouvrement.
La fixation et la révision du loyer sont des aspects cruciaux du droit du bail commercial, souvent source de litiges. Lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial, le loyer est fixé librement par les parties. Cependant, sa révision est strictement encadrée par la loi. La révision triennale est la plus courante, permettant d’ajuster le loyer tous les trois ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf clause contraire ou déplafonnement.
Le cabinet de Maître Zelda GRIMAUD vous conseille sur la légalité des révisions et vous représente en cas de contentieux sur la détermination du nouveau loyer.
L’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles peut conduire à la résiliation du contrat de bail commercial. La clause résolutoire permet une résiliation de plein droit après un commandement de payer resté infructueux. Elle doit cependant être mise en œuvre avec une rigueur juridique absolue pour être valide.
Au-delà de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire peut être demandée au tribunal en cas de manquement grave et répété. Que vous soyez bailleur souhaitant mettre fin à un bail commercial en raison de manquements du locataire, ou locataire confronté à une demande de résiliation abusive, le cabinet de Maître Zelda GRIMAUD vous assiste dans l’analyse de la situation et la stratégie à adopter.
L’expulsion des lieux loués est l’ultime étape d’une procédure de résiliation. Elle ne peut être mise en œuvre qu’après l’obtention d’une décision de justice définitive ordonnant l’expulsion et la signification d’un commandement de quitter les lieux. Cette procédure est strictement encadrée et soumise à des délais légaux.
Le rôle de l’avocat est d’accompagner le bailleur dans toutes les phases de cette procédure, depuis l’obtention du titre exécutoire jusqu’à l’intervention du commissaire de justice, en veillant au respect des règles du droit du bail commercial. Pour le locataire, l’avocat intervient pour contester la validité de la procédure ou solliciter des délais d’expulsion lorsque la situation le justifie.
Le renouvellement du bail est un droit fondamental pour le locataire, garant de la pérennité de son fonds de commerce. À l’expiration du bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement pour une durée de neuf ans, sauf exception prévue par le droit du bail commercial. La demande de renouvellement doit être faite dans les formes et délais prescrits.
Le bailleur peut accepter le renouvellement (avec une éventuelle révision du loyer), refuser le renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction, ou refuser sans indemnité dans des cas très limitatifs (motif grave et légitime, ou en cas de reprise pour certains motifs de construction ou démolition). Nous vous conseillons sur la stratégie à adopter, que vous soyez preneur souhaitant assurer la continuité de votre activité ou bailleur envisageant un refus de renouvellement.
Le locataire peut délivrer congé à tout moment, sous réserve du respect des conditions définies par le droit du bail commercial. Le congé délivré à l’initiative du locataire preneur doit impérativement être donné par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et respecter un préavis de six mois avant la fin d’une période triennale ou l’échéance du bail commercial.
Le cabinet de Maître Zelda GRIMAUD vous assiste pour la rédaction et la délivrance de ce congé afin d’éviter toute contestation sur sa validité.
Le congé délivré à l’initiative du propriétaire bailleur est également encadré de manière stricte par le droit du bail commercial. Il peut être donné à l’issue de chaque période triennale ou au terme de l’échéance du bail, mais doit être motivé et respecter un préavis de six mois, signifié par acte de commissaire de justice.
Les motifs de congé sont variés et peuvent inclure :
Dans la plupart de ces cas, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, destinée à compenser le préjudice de la perte de son fonds de commerce, sauf exceptions limitatives. La détermination et le calcul de cette indemnité sont des opérations complexes nécessitant une expertise en droit du bail commercial. Le cabinet de Maître Zelda GRIMAUD intervient pour sécuriser la procédure de congé pour le bailleur, et pour défendre les droits du locataire face à un congé, notamment concernant l’indemnité d’éviction.
Pour une étude approfondie de votre dossier, prenez rendez-vous pour une première consultation dans le domaine du contentieux du bail commercial.
Maître Zelda GRIMAUD vous reçoit, à votre convenance, à son cabinet principal situé à Mont-de-Marsan ou à son cabinet secondaire situé à Mimizan.